美高梅手机版登录4858>手机美高梅游戏网址 > 行业动态

保障房建设"摸着石头过河" 三大问题亟待解决

日期:2011-06-29 17:10  浏览:
?

整个6月份,保障房政策频出:从住建部姜伟新公开表示各地保障房11月底前必须全面开工建设,到发改委正式发布《关于利用债券融资支撑保障性住房建设有关问题的通知》,再至住建部拟在今年9月份推出全国保障房建设采购平台……保障房这一兼具政治性与经济性的任务就此轰轰烈烈展开的同时,昔日推崇的保障房 “概念股”也再次引起市场关注。
  
  6月27日,住建部政策研究中心发布的报告显示,百强房企中近7成未参建保障房建设。就此,《证券日报》记者对多家房企进行采访后发现,仍旧存在制度以及相关风险,使得保障房建设成为开发商眼中的“鸡肋”项目,诚所谓“食之无味、弃之可惜”。
  
  同时,多位分析人士对《证券日报》记者表示,在政策的不确定以及地方政府财政压力下,参建保障房的企业也面临着诸多不确定性,投资者需警惕其中风险。
  
  5%-10%净利率
  
  保障房成开发商的“鸡肋”选择
  
  “保障房的利润空间,应该是5%-10%左右”,6月27日,金隅股份相关人士接受《证券日报》记者采访时表示,“行业内都是这个标准”。事实上,金隅股份曾经对外给出保障房毛利率为20%乃至以上的“最高”利润水平。
  
  而之前,首开股份在对《证券日报》记者的回复中,同样表示“企业进行保障房建设,一般要求项目净利率在5%-8%之间”。与此同时,首开股份提及,企业面对的最大困难之一,“作为上市企业,参建保障房必须满足对股东的投资回报要求”换句话说,首开参建保障房,必须付出企业的整体利润水平被拉低的代价。
  
  然而,随着地方政府在土地环节以及融资渠道方面相继颁发政策,开发商们,尤其是央企以及地方国资企业,已无可避免的继续参与其中这既是“政治任务”的体现,也是“经济任务”的需要。
  
  流转与退出机制待完善
  
  “截至一季度,大家已经竣工的保障房的建筑面积约是80万平米”,6月27日,中国中冶的相关人士对《证券日报》记者表示。据其先容,目前中国中冶已经签署协议的保障项目建设面积总计3054万﹏,这其中还包括了400万﹏的保障房施工项目。2010年,中国中冶保障房规划总建筑面积为564万平米。以此计算的话,截至一季度,中国中冶的保障房竣工率为14.18%。
  
  然而,中冶的这一数字已经远远高于地方龙头企业首开股份:2011年首开计划保障房开复工面积120万﹏,新开工64万平米,竣工3万平米。以此计算的话,首开股份计划2011年保障房的竣工率不到3%。
  
  保障房项目涵盖了经适房、两限房、公租房、廉租房建设以及棚户区改造项目。而首开、中冶则是以经适房、两限房的建设为主。
  
  “大家目前基本上不会考虑公租房和廉租房的建设”,中国中冶的有关人士对《证券日报》记者表示。一方面,经适房可以在市场上买卖和流转,可以较快的回笼资金。但是,公租房却会给企业带来较大的财务压力,也会减缓资金周转。更重要的是,上述人士对记者表示,此类保障房建设还要面对一定的政策风险,比较集中体现在政府回购环节。
  
  而作为公租房建设的代表,中天城投与众不同之处在于,当地政府以提供土地以及扶持资金的方式,取代了对公租房的回购承诺。然而,打算在建成并持有公租房的中天城投,也有其自己的担心:,“大家也呼吁如何建立一种能够将公租房项目资本化的机制,否则对企业来说,长期持有这么大规模又难以流转的物业(指公租房),是一个几乎难以承受的负担”。因此,中天城投董秘李俊对《证券日报》记者表示,不能仅仅靠租金来回收公租房建设成本,而是通过将租金收入证券化的方法,让其在资本市场上流转起来。
  
  “开工不等于续建”,中天城投董秘李俊在采访中曾如此表示,体制与资金是参建保障房中面对的两大难题。

版权所有@ 美高梅手机版登录4858 Copyright ??2016?
地址:江苏省南通市通州区新金路34号????邮编:226300 电话:0513-86514209
苏ICP备11027776号
XML 地图 | Sitemap 地图